Was ist zu beachten, wenn Sie Ihr Objekt verkaufen wollen?

- Ist Ihr Verkaufspreis fachmännisch errechnet und somit marktgerecht?

- Sind Sie standfest genug, diesen Preis auch gegenüber dem Käufer durchzusetzen?

- Wissen Sie, worauf es bei einer Veröffentlichung im Internet oder in der Zeitung ankommt?

- Wollen Sie jedem Anrufer Ihre Adresse nennen?

- Wie schützen Sie sich vor den zahlreichen Anrufern, die nur von Neugier getrieben sind?

- Wollen Sie, dass jeder von Ihrer Verkaufsabsicht erfährt?

- Wie unterscheiden Sie Interessenten von Käufern?

- Wie überprüfen Sie die Bonität Ihrer Interessenten?

- Wissen Sie, worauf es bei einem Notarvertrag ankommt?

Der Notarvertrag:

Beim Verkauf einer Immobilie ist ein direkter Austausch von Leistungen aus folgenden Gründen nicht möglich:

Der Käufer erwirbt Eigentum erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nicht schon mit Abschluss des Vertrages oder der dinglichen Einigung.

An der Abwicklung des Kaufvertrages sind oft sowohl Banken auf Verkäuferseite beteiligt (abzulösende Gläubiger), als auch auf Käuferseite (finanzierende Gläubiger). Auch diese benötigen wie Verkäufer und Käufer entsprechende Sicherungen im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrages.

Ein Kaufvertrag wickelt sich daher "Zug um Zug" unter möglichst vollständiger Sicherung von Verkäufer, Käufer und beteiligten Banken ab.

Beispiel:

Zunächst erbringt der Verkäufer eine Vorleistung, in dem die Vormerkung zur Sicherung des Käufers zur Eintragung im Grundbuch beantragt wird. Danach erbringt der Käufer üblicherweise seine Leistung durch Zahlung des Kaufpreises. Daraufhin wiederum übergibt der Verkäufer das Objekt und gibt die Eigentumsumschreibung frei.

1. Sicherungen des Verkäufers

Der Verkäufer ist vor allem davor zu sichern, dass er das Eigentum an der Immobilie ohne Kaufpreiszahlung verliert. Die Mittel, die der Notar zu dieser Sicherung anwendet, sind die Folgenden:

Bis zur Zahlung des Kaufpreises erhalten sämtliche Parteien den Kaufvertrag nur mit einer "Auflassungsvormerkung". Die Auflassung als dingliche Einigung ist herauskopiert mit der Folge, dass der Käufer aus dem Vertragsexemplar selbst die Eigentums-umschreibung beim Grundbuchamt nicht beantragen kann.

Die Eigentumsumschreibung wird vom Notar erst dann beantragt, wenn der Kaufpreis bezahlt ist.

Der Verkäufer ist weiter davor zu sichern, dass er den Besitz an der Immobilie vor der Kaufpreiszahlung verliert. Hier besteht im Regelfall das Problem, dass bei einem nichtzahlenden Käufer dieser auf Herausgabe verklagt werden muss. Die Verkäuflichkeit des Objekts wäre daher für erhebliche Zeit blockiert. Als Mittel des notariellen Kaufvertrages dient regelmäßig die Einhaltung der Abfolge, dass zunächst die Kaufpreiszahlung erfolgen muss und erst dann die Übergabe stattfindet.

Schließlich ist zu Gunsten des Verkäufers zu gewährleisten, dass bei Nichtzahlung des Kaufpreises der Kaufvertrag leicht und sicher rückabgewickelt werden kann. Mittel des Notars sind hier die den Finanzierungsbanken aufgegebenen Bedingungen für die Finanzierungsgrundschuld (z. B. die Grundschuld darf nur behalten werden, so lange und soweit der Kaufpreis gezahlt ist), um zu gewährleisten, dass das Grundbuch nicht mit Grundpfandrechten des Käufers belastet wird, ohne dass der Kaufpreis gezahlt wird.

Ein weiteres Mittel ist die automatische Löschung der eingetragenen Vormerkung für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt.

2. Sicherungen des Käufers

Die wichtigste Sicherung für den Käufer besteht darin, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt werden darf, wenn ein lastenfreier Eigentumserwerb sicher gestellt ist.

Dies sind regelmäßig die "Auszahlungs – bzw. Zahlungsvoraussetzungen", die der Notar im Kaufvertrag vorsieht.

Im Regelfall muss der Kaufvertrag mindestens folgendes vorsehen:

Die Vormerkung für den Käufer muss eingetragen oder zumindest gewährleistet sein.

Es müssen Löschungsbewilligungen für alle abzulösenden Rechte in Abteilung II und III des Grundbuchs vorliegen.